【法官说法】同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，如何认定跳单行为？

基本案情：

原告某房地产营销公司系房屋中介公司。2021年年底，被告薛某因卖房需要，将个人所有的沂水县某小区23号楼2单元603室房产在包括原告在内的多家房产中介公司挂售。2022年8月1日，原告工作人员与被告薛某电话联系，薛某口头同意将案涉房产在原告该公司挂售，双方未签订书面协议。

被告黄某因买房需要，曾到原告公司在内的多家房屋中介公司看过房。原告公司工作人员组织过两被告看房，但并未能促成双方签订房屋买卖协议。

2022年9月3日被告薛某、黄某通过其他房地产中介签订房屋买卖合同，被告支付中介费14000元。原告认为两被告存有“跳单”行为，已构成违约，两被告应向原告支付中介费24600元，双方协商未果，原告诉至本院。

法院审理：

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百六十三条规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。本案中两被告之间的买买合同关系并非在原告某房地产营销公司促成下签订的，因此无权要求两被告支付报酬。

本案争议的焦点是：两被告是否存在“跳单”行为！

法院认为，根据审理查明的事实，被告薛某曾经委托包括原告公司在内的多家房屋中介公司挂售案涉房屋，对此原告公司也事先知晓并未提出异议，即案涉房源信息并不属于原告公司的独家享有。原告公司的带看行为，既不能排除和限制被告薛某通过其他房屋中介公司挂售案涉房产，也不能排除和限制被告黄某通过其他正当合法途径获取案涉房源信息。卖方将同一房屋通过多家中介公司挂牌销售时，买方有权通过其他正当途径获得相同房源信息，本案中被告黄某通过其他房地产营销公司与被告薛某签约，并没有利用原告公司的独家房源信息，且签约价格和中介费价格均低于原告公司提出的报价，系被告黄某行使选择权的体现，不构成违约，对原告要求两被告支付24600元中介费的诉讼请求，法院不予支持。

一审判决后，原告某房地产营销公司提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

法官说法：

 房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

司法实践中跳单行为的类型丰富，且极具隐蔽性。从事审判实践来看，判断双方之间是否构成跳单，首先得需要明确双方之间的中介合同是否成立。在中介合同关系成立的基础上，依照《民法典》第九百六十五条判断是否存在跳单行为，具体案件中如果中介人仅提供带看服务，未就主要交易事项进行有效磋商或签订协议，则认定居间未成功，不享有报酬请求权；一些案件考虑中介人前期的付出，酌情判定委托人支付基础费用；在多个中介人参与的案件中，如果双方没有明确约定禁止委托其他中介，普遍认为交易信息非独家授权，委托人有权根据中介人报价、服务选择合适中介人订立合同，并非绕开原中介人直接订立合同，进而作出不存在跳单情形的认定。

人民法院在认定跳单行为时，应当合理分配跳单违约的举证责任。具体来说，中介人应举证证明其已为委托人提供合法交易信息及带看、磋商服务，并就价格、期限、签约等主要交易事项进行有效磋商，委托人接受其服务或磋商结果后绕开中介人另行达成交易，则推定委托人存在跳单行为。委托人应就最终达成的交易未利用中介人提供的交易机会或者媒介服务承担举证证明责任，以切断原中介人提供的服务与最终交易事实之间的因果关系。在多个中介人参与的情形下，当事人串通信息以逃避报酬支付的盖然性较高，委托人或者其选择的中介人还应证明最终促成交易的机会或者媒介服务来源正当合法，且达到“排除合理怀疑”的证明标准。

　　法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第九百六十三条　中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。　　

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

供稿：庞燕、杜晓晗

编辑：杜正波

审核：杜正波